Desalojo de Inquilinos Morosos

CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
Ley 25.488
Modificación.
Sancionada: Octubre 24 de 2001.
Promulgada de Hecho: Noviembre 19 de 2001.
El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc., sancionan con fuerza de Ley:
Artículo 684 bis. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato.
Desocupación inmediata.
En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 680 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte.
La nueva modificación del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ha introducido cambios en materia de juicio de desalojo.
El Código Procesal en su texto original nos dice en su articulo 680 bis que "en los casos en que la acción de desalojo se dirija contra instruso, en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar". Con la modificación, el nuevo art. 684 bis establece que el actor amplia la posibilidad de obtener la desocupación inmediata, bajo caución real, en los casos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato. Pero si se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución, se le impondrá una multa de hasta $20.000 en favor de la contraparte.
La ampliación de los casos en los que se puede pedir la desocupación inmediata del inmueble es un beneficio para el actor que no tiene precedentes. Con el sistema anterior el demandado contaba con el plazo de duración del proceso, que tramitaba por la vía del proceso sumario, siendo el plazo de duración del pleito incierto y permitiendo por parte del locatario maniobras dilatorias, con el evidente perjuicio para el actor. Además esta reforma produce el efecto desalentador para el inquilino u ocupante, que incumpla sus obligaciones, ya que será obligado a dejar el inmueble en cuestión, en un muy breve plazo.
Se incorpora además el articulo 680 ter. que contempla que en los casos de desalojo que se fundaren en falta de pago, vencimiento de contrato, cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas, uso abusivo o deshonesto y en los casos en que la acción se dirija contra intruso, el Juez deberá realizar antes del traslado de la demanda, un reconocimiento judicial dentro de los cinco días de dictada la primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial.
Es decir, con este nuevo procedimiento el locador de un inmueble puede, previa caucion (deposito en una cuenta judicial de una suma de dinero determinada por el juez), pedir la inmediata desocupación del inmueble. Asimismo el juez procederá a realizar un reconocimiento judicial en el inmueble, donde luego de verificados los hechos y notificado al locatario del tramite de desalojo iniciado contra él, ordenara su inmediata desocupación. Si en el caso de que el Juez constatara que el locador incurrió en algún engaño u ocultamiento de documentos que contemplen la relación locativa o el pago de alquileres, podrá, de considerarlo pertinente, ejecutarle la caucion y aplicarle una multa en favor del demandado de hasta $20.000.
Esta nueva modificación es aplicable solamente en el ámbito de Capital Federal y comenzara a regir a partir del 22 de mayo de 2002. Se aplicara tanto a los juicios que se inicien a partir de esa fecha, como también a los ya iniciados y que se encuentren en tramite.

Fuente: Cámara Inmobiliaria Argentina