La CORRECTA TASACIÓN es en realidad lo que ayuda a nuestros clientes a saber el VALOR REAL del bien que poseen, pero cuando por el afán de conseguir una cartera se viola el deber ético de la correcta información, se crea una burbuja de tal magnitud que produce una Sobrevaluación Inmobiliaria.
Día a día como profesional veo crecer esta burbuja hasta descubrir inmuebles con precios irrisorios, totalmente fuera de la realidad con respecto al Valor Real que debería tener de acuerdo a las características de construcción, dimensiones, calidad de materiales, entorno, etc.
Señales de Sobrevaluación:
Se estima que una propiedad debe dejar en términos mensuales el equivalente a 0.0075 de su valor. Por ejemplo, si se tiene una construcción que vale un millón de pesos, entonces en circunstancias normales, debe de generar, cada mes, un ingreso de alrededor de siete mil quinientos pesos.
Cuando los precios se disparan, todo este balance desaparece, las propiedades comienzan a estar mayor tiempo en venta, o desocupadas sin alquilarse. El valor del alquiler de una propiedad básica no deja margen a una familia con un salario mínimo, y muchos menos podría la misma familia aspirar a adquirir una propiedad.
Es así que se ha producido en los últimos meses un incremento significativo en los avisos clasificados de oferta de inmuebles y una gran parte de ellos se repite infructuosamente durante mucho tiempo, lo que demuestra que no tienen respuesta. Pareciera que cuesta entender que hoy no se puede negociar nada cuyo precio no responda a la realidad. Es que la tendencia a “cubrirse” que lleva a sobrevaluar la mayor parte de las propiedades, imposibilita las transacciones en el marco de una demanda selectiva, exigente y bien informada. Esta situación también suele frustrar la realización de las operaciones que están a punto de concretarse (justamente porque los precios solicitados en esos casos están de acuerdo a la realidad del mercado), debido a que los propietarios respectivos no se deciden a vender, sin tener antes la seguridad de que automáticamente podrán reinvertir el producto de la operación en un inmueble similar y suelen no encontrarlo con características y valores similares al que negocian. Hay quienes pretenden justificar pretensiones elevadas en el precio de sus propiedades en los incrementos que se produjeron en los materiales de construcción.
Si bien este factor influye en los precios de las unidades usadas, no es lo único que los determina, ya que la capacidad de ahorro e ingresos de la población no han tenido en su gran mayoría ese impulso ascendente, sino que la mayor parte de la denominada “plata del colchón”, recuperada del “corralito” ya ha sido invertida y por otra parte, pocos se animan a tomar créditos bancarios. No es válido considerar un factor que puede impulsar los valores y dejar de lado los otros que lo balancean.
En definitiva, el denominado “precio de mercado” o el precio real de una propiedad es el que está regido por la ley del juego entre la oferta y la demanda. Por consiguiente, el precio de los inmuebles jamás puede ser arbitrario y por lo tanto sujeto a la voluntad o la opinión subjetiva de los vendedores. Si sus valores son excesivos o descolocados respecto de la demanda, simplemente no podrán vender, que es lo que sucede hoy con la mayor parte del mercado inmobiliario y lo está impulsando a una recesión. Prueba de ello es la gran demanda de alquileres que se viene produciendo, ya que como la mayor parte de quienes necesitan vivienda no pueden adquirirla a los precios actuales, deben optar por alquilar.
Por ello, la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, en beneficio de compradores, vendedores y de todo el mercado inmobiliario, sostiene que es imprescindible bajar las expectativas para que los precios respondan a la realidad y para ello se confíen las tasaciones previas a profesionales inmobiliarios de confianza, pero sin presionarlos para que modifiquen sus valuaciones si éstas no responden a las expectativas de algunos vendedores. Evitaremos así que se profundice la recesión que a todos perjudica .
